ข้อแนะนำการซื้ออสังหา – สำหรับผู้ซื้อคนไทย
ทางทีมงานมีความยินดีเป็นอย่างยิ่งที่ได้เป็นส่วนหนึ่งในการให้บริการ เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับลูกค้าในวันโอนกรรมสิทธิ์ ขอให้คำแนะนำสำหรับการเตรียมตัวก่อนวันโอนดังนี้
กระบวนการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างไร
1) เมื่อพบอสังหาฯที่ต้องการจะซื้อแล้วจะมีการทำสัญญาจองขึ้นระหว่างผู้จะซื้อและผู้จะขายเพื่อเป็นการตกลงว่าจะไม่มีการขายอสังหาฯดังกล่าวให้ผู้อื่นและจะทำการขายภายในเวลาที่กำหนด ผู้จะซื้อจะให้สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนพร้อมวางเงินมัดจำแก่ผู้จะขาย
- ผู้จะซื้อควรขอดูโฉนดเพื่อตรวจสอบว่าผู้จะขายมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ โดยเปรียบเทียบชื่อในสำเนาบัตรประชาชนและชื่อด้านหลังโฉนด
- ผู้จะซื้อควรขอดูสำเนาทะเบียนบ้านและดูว่ามีใครอยู่ในทะเบียนบ้านบ้างเพื่อตกลงเรื่องการย้ายออก
2) เซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย
เมื่อมีการตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายที่จะขายอสังหาริมทรัพย์ ทั้งสองฝ่ายจะทำการเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายโดยมีการวางเงินมัดจำตามที่ตกลงไว้ในสัญญา ทั้งนี้สัญญาจะซื้อจะขายจะกำหนดขอบเขตของวันโอนไว้เช่นกัน (การวางเงินมัดจำอาจแตกต่างกันในแต่ละโครงการ)
- สัญญาจะซื้อจะขายต้องระบุตัวเลขที่สอดคล้องกับการวางเงินมัดจำ (ระหว่าง 5-20%)
- สัญญาจะซื้อจะขายต้องระบุการจัดการเรื่องค่าภาษีเงินได้, ค่าธรรมเนียนโอน, และ ภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากร ปกติค่าใช้จ่ายวันโอนผู้จะซื้อและผู้จะขายจะรับผิดชอบร่วมกัน (50/50) แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการเจรจาเช่นกัน บางกรณีผู้จะซื้อหรือผู้จะขายอาจรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมด 100%
- ผู้จะขายและผู้จะซื้อจะได้คู่สัญญาจะซื้อจะขายไปคนละฉบับ พร้อมสำเนาบัตรประชาชนเซ็นรับรองของคู่สัญญา (ผู้จะซื้อและผู้จะขาย) แนบท้าย
- ผู้จะขายจะมอบสำเนาโฉนดและสำเนาบัตรประชาขนให้แก่ผู้จะซื้อ เพื่อเป็นหลักฐานแสดงการเป็นเจ้าของโดยที่ชื่อในสำเนาบัตรประชาชนต้องตรงที่ระบุไว้ด้านหลังโฉนด
- (กรณีที่มีการขอสินเชื่อ) ผู้จะซื้อจะนำเอกสารสัญญาจะซื้อจะขาย, สำเนาบัตรประชาขนผู้จะขาย, และสำเนาโฉนดไปใช้เป็นเอกสารประกอบการยื่นขอสินเชื่อ
- (กรณีที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน) ผู้จะขายต้องดำเนินการย้ายชื่อออกจากทะเบียนบ้านให้เรียบร้อยก่อนวันโอน
3) เอกสารที่ต้องใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์
- สัญญาจะซื้อจะขาย
- ใบปลอดภาระหนี้จากนิติบุคคล (กรณีคอนโดหรือหมู่บ้าน) และหนังสือรับรองโควตาต่างชาติ (กรณีคอนโด)
- (กรณีมีสินเชื่อธนาคาร) เจ้าพนักงานหรือตัวแทนของธนาคาร ต้องมาพร้อมกับเอกสารปิดจำนองธนาคาร
บุคคลธรรมดา
- โฉนดที่ดิน
- บัตรประจำตัวประชาชนพร้อมสำเนา
- ทะเบียนบ้านพร้อมสำเนา
- หลักฐานการเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล
- ทะเบียนสมรส ทะเบียนหย่า (ถ้ามี)
- มรณบัตรคู่สมรส (ถ้ามี)
- หนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่สมรส
- ถ้ามีการแปลงสัญชาติ ให้นำหลักฐานการแปลงสัญชาติมาแสดง
ห้างหุ้นส่วนและบริษัท
- โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
- หนังสือรับรองการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล
- ข้อบังคับของนิติบุคคล
- หนังสือบริคณห์สนธิ และวัตถุประสงค์
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น กรณีบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชน จำกัด
- แบบรับรองรายการจดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน กรณีห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคลไทยที่ถือหุ้นในบริษัทจำกัด หรือบริษัทมหาชน จำกัด
- บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน และตัวอย่าง ลายมือชื่อของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคล
- รายงานการประชุมนิติบุคคล
4) เตรียมการจ่ายเงินที่กรมที่ดิน
- นายหน้าฝั่งผู้ขายประสานงานคำนวณค่าใช้จ่ายต่างๆโดยขอข้อมูลจากผู้ขาย และ แจ้งให้ผู้ซื้อทราบ
- ผู้จะซื้อต้องเตรียมแคชเชียร์เช็ค (Cashier Cheque) หรือ ดร๊าฟ (Demand Draft) ไว้ล่วงหน้าอย่างน้อย 1 วันโดยต้องเช็คเพื่อความมั่นใจว่าชื่อที่ระบุใน แคชเชียร์เช็ค (Cashier Cheque) หรือ ดร๊าฟ (Demand Draft) นั้นตรงกับที่ผู้จะขายแจ้ง
- สำหรับค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินผู้ขายต้องเตรียมเงินสดไว้ให้พร้อม กรณีต้องการชำระเป็นแคชเชียร์เช็ค ต้องเป็นเช็คที่ธนาคารเป็นผู้เซ็นสั่งจ่าย ในกรุงเทพมหานคร สั่งจ่าย “กระทรวงการคลัง” ในจังหวัดอื่นๆ สั่งจ่าย “กระทรางการคลังผ่านสำนักงานคลัง”
5) ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธ์ที่กรมที่ดิน
- ผู้ซื้อ, ผู้ขาย, และเจ้าหน้าที่ธนาคาร (กรณีทีมีสินเชื่อ) หรือผู้รับมอบอำนาจต้องแสดงตนที่กรมที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ กรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ปรากฏตัว การโอนกรรมสิทธิ์จะไม่สามารถดำเนินการได้
- ผู้ซื้อจะแสดง แคชเชียร์เช็ค (Cashier Cheque) หรือ ดร๊าฟ (Demand Draft) ตัวจริงให้แก่ผู้ขายและเจ้าหน้าที่ธนาคาร (เพื่อที่จะปิดจำนองของเก่า)
- ผู้ซื้อและผู้ขายจะเซ็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่จัดเตรียมโดยเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน และเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ (เช่นเอกสารโฉนดฉบับจริงที่กรมที่ดิน)
- เจ้าหน้าที่กรมที่ดิน แจ้งค่าธรรมเนียมให้กับผู้ซื้อและผู้ขายทราบ ผู้ซื้อและผู้ขายจัดการ จ่ายค่าธรรมเนียมตามที่ได้ตกลงไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย
- เจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะทำการเปลี่ยนชื่อในโฉนด, มอบให้กับผู้ซื้อ (หรือผู้รับมอบอำนาจ) และแจ้งให้ผู้ซื้อทราบว่าชื่อผู้ซื้อได้บันทึกในโฉนดในฐานะที่เป็นเจ้าของคนใหม่
6) รับมอบอสังหาฯจากเจ้าของเก่าควรประกอบด้วยรายการต่อไปนี้
- ทะเบียนบ้านเล่มจริง โดยย้ายเจ้าบ้านและลูกบ้านเดิมออก
- โฉนดที่ดิน กรรมสิทธิ์ต่าง ๆ
- ใบเสร็จรับเงินประกันการใช้ไฟฟ้า หมายเหตุ กรณีสำหรับการไฟฟ้าภูมิภาคเงินประกันการใช้ไฟฟ้าไม่สามารถโอนให้คนซื้อได้ ดังนั้นผู้ขายต้องทำเรื่องขอคืนเงินประกันภายหลังจากที่มีการเปลี่ยนผู้ใช้ไฟฟ้าเรียบร้อยแล้วประมาณ 15-60 วัน (แล้วแต่หน่วยงานท้องถิ่นกำหนด)
- ใบเสร็จรับเงินประกันการใช้น้ำ
- สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้าน เพื่อโอนไฟฟ้า 4 ชุด (เพื่อการโอน / เพื่อแจ้งใบประกันสูญหาย และเพื่อมอบอำนาจทั้งสองเรื่อง)
- สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้าน เพื่อโอนประปา 4 ชุด (เพื่อการโอน / เพื่อแจ้งใบประกันสูญหาย และเพื่อมอบอำนาจทั้งสองเรื่อง)
- หนังสือมอบอำนาจสำหรับการไฟฟ้า 2 ชุด และ มอบอำนาจสำหรับการประปา 2 ชุด
- กุญแจบ้าน กุญแจห้อง ต่าง ๆ เอกสารใบรับประกันเครื่องใช้ไฟฟ้า อุปกรณ์ต่าง ๆ (ถ้ามี)
- (กรณีมีการก่อสร้างอาคาร) แบบแปลนอาคาร
- (กรณีมีการก่อสร้างอาคาร) ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร
- (กรณีมีการปล่อยเช่า) ใบอนุญาติหอพัก, โรงแรม, หรือปล่อยเช่าระยะยาว พร้อมหลักฐานใบเสร็จเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน
หมายเหตุ: เป็นแนวปฏิบัติทั่วไปที่ผู้ซื้อต้องคืนเงินประกันการใช้ไฟฟ้าและเงินประกันการใช้น้ำให้แก่ผู้ขาย นอกจากว่าจะมีการตกลงให้เป็นส่วนหนึ่งของราคาซื้อขายจากทั้งสองฝ่าย
ทางทีมงาน หวังเป็นอย่างยิ่งว่าข้อมูลข้างต้นจะเป็นประโยชน์สำหรับการซื้อขายอสังหาฯของลูกค้า ถ้ายังมีข้อสงสัยเพิ่มเติมเกี่ยวกับกระบวนการและรายการเอกสารเพิ่มเติมสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ สามารถติดต่อสอบถามเพิ่มเติมผ่านลิงค์ด้านล่างนี้คะ
Line ID: @sp6666 (มี @ นะคะ)
click:
ทีมงานหวังเป็นอย่างยิ่งว่าจะได้มีโอกาสบริการลูกค้าทุกท่านอย่างต่อเนื่อง