ข้อแนะนำการขายอสังหาฯ – สำหรับผู้ขายคนไทย
ทางทีมงานมีความยินดีเป็นอย่างยิ่งที่ได้เป็นส่วนหนึ่งในการให้บริการ เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับลูกค้าในวันโอนกรรมสิทธิ์ ขอให้คำแนะนำสำหรับการเตรียมตัวก่อนวันโอนดังนี้
กระบวนการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างไร
1) เซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย
เมื่อมีการตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายที่จะขายอสังหาริมทรัพย์ ทั้งสองฝ่ายจะทำการเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายโดยมีการวางเงินมัดจำตามที่ตกลงไว้ในสัญญา ทั้งนี้สัญญาจะซื้อจะขายจะกำหนดขอบเขตของวันโอนไว้เช่นกัน (การวางเงินมัดจำอาจแตกต่างกันในแต่ละโครงการ)
- สัญญาจะซื้อจะขายต้องระบุตัวเลขที่สอดคล้องกับการวางเงินมัดจำ (ระหว่าง 5-20%)
- สัญญาจะซื้อจะขายต้องระบุการจัดการเรื่องค่าภาษีเงินได้, ค่าธรรมเนียมการโอน, และ ภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากร ปกติค่าใช้จ่ายวันโอนผู้จะซื้อและผู้จะขายจะรับผิดชอบร่วมกัน (50/50) แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการเจรจาเช่นกันบางกรณีผู้จะซื้อหรือผู้จะขายอาจรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมด 100%
- ผู้จะขายและผู้จะซื้อจะได้คู่สัญญาจะซื้อจะขายไปคนละฉบับ พร้อมสำเนาบัตรประชาชนเซ็นรับรองของคู่สัญญา (ผู้จะซื้อและผู้จะขาย) แนบท้าย
- ผู้จะขายจะมอบสำเนาโฉนดและสำเนาบัตรประชาขนให้แก่ผู้จะซื้อ เพื่อเป็นหลักฐานแสดงการเป็นเจ้าของโดยที่ชื่อในสำเนาบัตรประชาชนต้องตรงที่ระบุไว้ด้านหลังโฉนด
- (กรณีที่มีการขอสินเชื่อ) ผู้จะซื้อจะนำเอกสารสัญญาจะซื้อจะขาย, สำเนาบัตรประชาขนผู้จะขาย, และสำเนาโฉนดไปใช้เป็นเอกสารประกอบการยื่นขอสินเชื่อ
- (กรณีที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน) ผู้จะขายต้องดำเนินการย้ายชื่อออกจากทะเบียนบ้านให้เรียบร้อยก่อนวันโอน
2) การขอใบปลอดหนี้ (กรณีขายคอนโดหรือหมู่บ้าน) และหนังสือรับรองโควต้าชาวต่างชาติ (กรณีคอนโด)
เพื่อความปลอดภัยในเรื่องภาระหน้าที่ของผู้จะซื้อ เจ้าหน้าที่กรมที่ดินจำเป็นต้องได้รับการยืนยันจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องว่า อสังหาฯดังกล่าวไม่มีภาระหนี้ที่จะส่งผลกระทบต่อผู้จะซื้อในภายหลัง ผู้จะขายต้องประสานงานกับนิติบุคคลเพื่อขอเอกสารใบปลอดหนี้ ในกรณีจะขายคอนโดให้ผู้จะซื้อเป็นชาวต่างชาติหรือนิติบุคคลต่างชาติผู้จะขายต้องขอหนังสือรับรองโควตาสำหรับต่างขาติด้วยเช่นกันเพื่อยืนยันว่าคอนโดมีคนไทยครอบครองกรรมสิทธิ์เกิน 50% ตามกฎหมายกำหนด เอกสารที่ต้องใช้ในการยื่นขอมีดังนี้
- แบบฟอร์มแจ้งขอใบปลอดหนี้จากโครงการ
- สำเนาโฉนด (นส.4 กรณีหมู่บ้าน และ อช.2 กรณีคอนโด)
- สำเนาบัตรประชาชนของผู้จะขายและผู้จะซื้อ
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้จะขายและผู้จะซื้อ
- หนังสือมอบอำนาจ และสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ (ถ้ามี) แต่หลายๆโครงการอนุญาติให้ใครยื่นแทนก็ได้
- รายงานยอดเงินในระบบกับทางนิติบุคคลต้องเป็นศูนย์ (ผู้จะขายต้องชำระค่าใช้จ่ายให้ครบถ้วน)
- เอกสารใบปลอดหนี้มีอายุไม่เกิน 7วัน และระยะเวลาในการดำเนินการขึ้นกับนโยบายของแต่ละโครงการ
3) เอกสารที่ต้องใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์
- สัญญาจะซื้อจะขาย
- ใบปลอดภาระหนี้จากนิติบุคคล (กรณีคอนโดหรือหมู่บ้าน) และหนังสือรับรองโควตาต่างชาติ (กรณีคอนโด)
- (กรณีมีสินเชื่อธนาคาร) เจ้าพนักงานหรือตัวแทนของธนาคาร ต้องมาพร้อมกับเอกสารปิดจำนองธนาคาร
บุคคลธรรมดา
- โฉนดที่ดิน
- บัตรประจำตัวประชาชนพร้อมสำเนา
- ทะเบียนบ้านพร้อมสำเนา
- หลักฐานการเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล
- ทะเบียนสมรส ทะเบียนหย่า (ถ้ามี)
- มรณบัตรคู่สมรส (ถ้ามี)
- หนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่สมรส
- ถ้ามีการแปลงสัญชาติ ให้นำหลักฐานการแปลงสัญชาติมาแสดง
ห้างหุ้นส่วนและบริษัท
- โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
- หนังสือรับรองการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล
- ข้อบังคับของนิติบุคคล
- หนังสือบริคณห์สนธิ และวัตถุประสงค์
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น กรณีบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชน จำกัด
- แบบรับรองรายการจดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน กรณีห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคลไทยที่ถือหุ้นในบริษัทจำกัด หรือบริษัทมหาชน จำกัด
- บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน และตัวอย่าง ลายมือชื่อของกรรมการ ผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคล
- รายงานการประชุมนิติบุคคล
4) เตรียมการจ่ายเงินที่กรมที่ดิน
- นายหน้าฝั่งผู้ขายประสานงานคำนวณค่าใช้จ่ายต่างๆโดยขอข้อมูลจากผู้ขาย และ แจ้งให้ผู้ซื้อทราบ
- นายหน้าฝั่งผู้ขายประสานงานขอสำเนาแคชเชียร์เช็ค (Cashier Cheque) หรือ ดร๊าฟ (Demand Draft) ให้ผู้ขายทราบก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ กรณีที่ผู้ขายไม่อยู่ในจังหวัดเดียวกับผู้จะซื้อแนะนำให้ใช้ ดร๊าฟ (Demand Draft) ซึ่งมีค่าธรรมเนียมต่ำกว่าสำหรับผู้จะขาย
- สำหรับค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินผู้ขายต้องเตรียมเงินสดไว้ให้พร้อม กรณีต้องการชำระเป็นแคชเชียร์เช็ค ต้องเป็นเช็คที่ธนาคารเป็นผู้เซ็นสั่งจ่าย ในกรุงเทพมหานคร สั่งจ่าย “กระทรวงการคลัง” ในจังหวัดอื่นๆ สั่งจ่าย “กระทรางการคลังผ่านสำนักงานคลัง”
5) ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน
- ผู้ซื้อ, ผู้ขาย, และเจ้าหน้าที่ธนาคาร (กรณีทีมีสินเชื่อ) หรือผู้รับมอบอำนาจต้องแสดงตนที่กรมที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ กรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ปรากฏตัว การโอนกรรมสิทธิ์จะไม่สามารถดำเนินการได้
- ผู้ซื้อจะแสดงแคชเชียร์เช็ค (Cashier Cheque) หรือ ดร๊าฟ (Demand Draft) ตัวจริงให้แก่ผู้ขายและเจ้าหน้าที่ธนาคาร (เพื่อที่จะปิดจำนองของเก่า)
- ผู้ซื้อและผู้ขายจะเซ็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่จัดเตรียมโดยเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน และเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ (เช่นเอกสารโฉนดฉบับจริงที่กรมที่ดิน)
- เจ้าหน้าที่กรมที่ดิน แจ้งค่าธรรมเนียมให้กับผู้ซื้อและผู้ขายทราบ ผู้ซื้อและผู้ขายจัดการ จ่ายค่าธรรมเนียมตามที่ได้ตกลงไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย
- เจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะทำการเปลี่ยนชื่อในโฉนด, มอบให้กับผู้ซื้อ (หรือผู้รับมอบอำนาจ) และแจ้งให้ผู้ซื้อทราบว่าชื่อผู้ซื้อได้บันทึกในโฉนดในฐานะที่เป็นเจ้าของคนใหม่
6) ส่งมอบอสังหาฯให้แก่เจ้าของใหม่
- ทะเบียนบ้านเล่มจริง โดยย้ายเจ้าบ้านและลูกบ้านเดิมออก
- โฉนดที่ดิน กรรมสิทธิ์ต่าง ๆ
- ใบเสร็จรับเงินประกันการใช้ไฟฟ้า หมายเหตุ กรณีสำหรับการไฟฟ้าภูมิภาคเงินประกันการใช้ไฟฟ้าไม่สามารถโอนให้คนซื้อได้ ดังนั้น ผู้ขายต้องทำเรื่องขอคืนเงินประกันภายหลังจากที่มีการเปลี่ยนผู้ใช้ไฟฟ้าเรียบร้อยแล้วประมาณ 15-60 วัน (แล้วแต่หน่วยงานท้องถิ่นกำหนด)
- ใบเสร็จรับเงินประกันการใช้น้ำ
- สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้าน เพื่อโอนไฟฟ้า 4 ชุด (เพื่อการโอน / เพื่อแจ้งใบประกันสูญหาย และเพื่อมอบอำนาจทั้งสองเรื่อง)
- สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้าน เพื่อโอนประปา 4 ชุด (เพื่อการโอน / เพื่อแจ้งใบประกันสูญหาย และเพื่อมอบอำนาจทั้งสองเรื่อง)
- หนังสือมอบอำนาจสำหรับการไฟฟ้า 2 ชุด และ มอบอำนาจสำหรับการประปา 2 ชุด
- กุญแจบ้าน กุญแจห้อง ต่าง ๆ เอกสารใบรับประกันเครื่องใช้ไฟฟ้า อุปกรณ์ต่าง ๆ (ถ้ามี)
- (กรณีมีการก่อสร้างอาคาร) แบบแปลนอาคาร
- (กรณีมีการก่อสร้างอาคาร) ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร
- (กรณีมีการปล่อยเช่า) ใบอนุญาติหอพัก, โรงแรม, หรือปล่อยเช่าระยะยาว พร้อมหลักฐานใบเสร็จเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน
หมายเหตุ: เป็นแนวปฏิบัติทั่วไปที่ผู้ซื้อต้องคืนเงินประกันการใช้ไฟฟ้าและเงินประกันการใช้น้ำให้แก่ผู้ขาย นอกจากว่าจะมีการตกลงให้เป็นส่วนหนึ่งของราคาซื้อขายจากทั้งสองฝ่าย
ทางทีมงาน หวังเป็นอย่างยิ่งว่าข้อมูลข้างต้นจะเป็นประโยชน์สำหรับการซื้อขายอสังหาฯของลูกค้า ถ้ายังมีข้อสงสัยเพิ่มเติมเกี่ยวกับกระบวนการและรายการเอกสารเพิ่มเติมสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ สามารถติดต่อสอบถามเพิ่มเติมผ่านลิงค์ด้านล่างนี้คะ
Line ID: @sp6666 (มี @ นะคะ)
click:
ทีมงานหวังเป็นอย่างยิ่งว่าจะได้มีโอกาสบริการลูกค้าทุกท่านอย่างต่อเนื่อง